购房时选择做20年期限还是30年期限的房贷，首先要看的是自己个人的经济收入能力，在满足这个条件的前提下才有 选择的 机会，然后根据自己的实际情况对比两者利息的差别，再从 社会 经济发展的特点结合自己的价值观做出取舍。
20年期的房贷和30年期的房贷除了因资金使用的时长不同而导致的利息差异以外，最为明显的是两者的每月还款额是不同的，对应到购房客户身上会体现不同的还款压力。以100万商业住房贷款、基准利率上浮10%（即5.39%）为例子参考一下，按等额本息计算，期限20年的月供是6817元，而期限30年的月供是5609元，两者相差了1208元。房贷越高，这种差别就越大，在一二线城市动不动就是几百万的房子，房贷期限20年和期限30年的还款压力的差别会比较大。
而银行对于客户的还款能力是需要评估的，通常会要求每月还款额不超过客户月收入的50%，当然不同机构在比率要求上会有些差别，但如果购房者的收入被银行认定下来后，其申请做20年房贷的时候测算出来的还款额超过了银行的设定的月供与收入的比率，那就有可能通不过审批，又或者银行会压低房贷额度，使其与客户的收入匹配。
以上是关于选择的先行影响因素，只有满足了这样的条件，才能做进一步的考虑。
上面谈到的条件是可以变通的，要想做到20年的房贷，相信有很多办法可以使收入匹配银行的要求。但每个人的情况并不相同，自己必须要从真实的情况来考虑，因为压力并不仅仅来自于购房，还有生活方面的影响因素需要考虑。
一、收入对比房贷而言相对紧张的人，可以选择时限长一些的房贷。
90后虽然相对年轻，但大多数都已经步入成家立室的阶段，有不少还要承担整个家庭的生活用度开支，责任满满，压力也不少。而房贷的年限越短，每月的支出就越多，会挤压其他生活开支的使用，有可能使生活质量降低，或者影响现金储备和积累，难以应付一些生活中突发的需要用钱的事情，收入高前景好的人当然会觉得没什么问题，但对于收入相对地比较紧张、职业前景也一般的人来讲，压力并不小。这种情况还是选择期限长一些的30年比较好点，这样可以先为自己减轻压力，随着时间的发展，如果日后自己的情况有所改善，可以通过全部或部分提前还款的方式减低房贷利息的支出。
二、收入相对比较高的人，可以根据自己的需求选择20年还是30年。
收入比较高的人，对20年还是30年所造成的压力并不敏感，可以根据自己的想法去决定期限的长短。如果是对利息敏感的人，可以选择20年的期限，因为以上面100万的房贷例子来看，利率5.39%、按等额本息计算，20年期限的总利息是63万多元，而30年期限的总利息将近要102万元，两者的差距还是很大的，如果从这样静态的角度来看，都把期限用满后看到期计算得到的总数，那无疑是年限越短成本越低。
不过也有人会从资金利用和通胀的角度来考虑而选择30年的房贷，这是动态的角度，并不是每个人都需要这样考虑，这种观点我们在下面用一个独立的内容来表述一下。
其实通常情况下不需要考虑得那么复杂，以下这些内容并不是必需考虑的，可以从自身的角度衡量一下。
一、房贷期限与资金利用的关系。
在现在的融资环境中，像房贷这样能让人使用二三十年时间的贷款产品几乎没有，同时年化年率低至接近基准利率这么低成本的产品也很难找到，综合两方面因素，房贷几乎是唯一能同时满足以上两个条件的贷款产品，从资金使用的角度来看，对比其他产品有绝对的优势，如果自己有能力理财，那房贷还得慢、还得少的另一方面等于自己继续多占用银行的低成本资金，特别是想提前还款的客户，如果懂理财，结合通胀来看，那理财的收益是可以盖过利息成本的。
不过这毕竟不同于一次全额可使用的信贷资金，对于不能全款的购房者来说，房贷已经化整为零了，需要后期自己慢慢地化零为整，才能积聚到可以利用的资金，即使有理财收益也不会比利息强多少；而对于能全款付清的客户来说，等于通过银行房贷的资金来置换了自己手中的资金，可以理解为利用房贷的机会获取了一笔等额的低成本资金，如果有能力的话，可以使用这些资金进行钱生钱的运作，其获利加上通胀会更容易覆盖利息的成本。
因此考虑资金利用的关系对于不同的人有不同的效果，并不是每一个人都需要考虑这个问题。
二、房贷期限与通胀关系和简述。
房贷期限与通胀的关系，其实就是时间与通胀的关系。从我们 社会 发展的情况来看，随着时间的增长，现金不断贬值、物价不断上涨是一个趋势。每年我们M2（广义货币）的投入量都保持一个比较高的增速，M2是 社会 的总货币供应量，当 社会 的总资源增长比不上货币的增长时，就容易造成通胀，这个不用看具体的数据，单从自身的感受就可知道了，10万的现金在10年前比起现在值钱多了，时间越长，贬值就越厉害。
从这个角度来看房贷，如果我们把房贷看做是现在拿了银行的一笔现金，那无疑会在随后二三十年的时间不断地贬值，同样时间越长，贬得就越厉害，不过没关系，那是银行的钱，只要在贬值的同时我们的收入随着 社会 经济和通胀的发展一同不断增长就行了，加上了通胀的因素，我们的实际成本会少很多，同时还款也会越来越轻松，从这个角度来看，是不怕把房贷期限做得长一点的。
综上所述，房贷设定20年期限和30年期限其实各有优缺点，会不会成为对自己有利的选择也需要结合自身的情况来考虑。简单一点来说，钱多可以考虑期限短一点，钱少可以考虑期限长一些，而如果要考虑资金的长期使用价值和通胀的影响作用，也可以设定长一些的期限。
王总在2015年用80万全款买了一套房子， 现在房子价值200万，买这套房子的时候把所有积蓄都花上了，后面几年房价涨了一波，在这期间他也想再买一套房子，因为是两室的，想买个更大的，但是手里买有多少现金了，如果当时买第一套房的时候用的是按揭，他是有机会再买一套的，原来的可以出租，租金可以还房贷。
目前商业贷款的基准利率是4.9%， 这个要远远低于市场上其他途径的贷款利率，一个人和一个家庭很难一辈子不缺钱，再借钱的时候就有很高的利息，从这个角度来讲，时间能长则长，能30年就不选20年。
30岁以后才是事业的高峰时期，那 个时候的收入增长很快，后面的收入是能覆盖掉你的月供的，30年的贷款期限月供会下降很多，你还起来也轻松一些。
比如100万的贷款，期限是30年，贷款基准利率， 那么每月的月供是5307元。
100万的贷款，期限是20年，贷款基准利率， 那么每月的月供为6544元。
市场经济的运行方式，决定了其货币发行总 是要多于经济的增速，结果就是货币总是贬值的，通货膨胀，在一个货币不断贬值的时间段，贷款总是对债务人有利。
总结，从经济性的角度而言建议30年，但是每个人的爱好不同，有人就不太喜欢欠钱的感觉，觉得30年那么久的时间心里不踏实，甚至恨不能全款买了，那就心里踏实了，心里踏实了做事情也安心了，这个是因人而已。
我来回答！
个人觉得90后才二十多岁肯定选30年，贷款年限选的越长越好，贷款年限长月供就少点，我到现在都在后悔02年二十多岁买第一套房时贷款年限选的短，头两三年还贷压力大，搞到那两三年什么也不敢做，连换份工都不敢，在小公司没社保浪费了两三年青春，搞到买第二套房时要社保连续满五年，一直在等社保，搞到越拖房价越贵，一直后悔没早点跳槽。
贷款年限选的长每个月还款压力没那大，可以留多点钱在手周转，自己换工作也好，趁年轻创业也好心里也能多点底气，趁着年轻可以多折腾下，不然大好青春被月供绑死也冤枉了，再说压力小心情轻松也有益 健康 ，别忘了身体 健康 是1房子是后面的0，没有了1，再多0也亳无意义。
当然题主要根据自己的经济情况，如果经济富余又不想做其它投资肯定贷款年限越短越省利息，不过房贷利率是所有商业贷、信用贷中最低的最划算的，以后有钱还可以提前还款，再加上通货膨胀，二十年前的一千元同现在的一千元，没法比，所以个人觉得贷款年限选三十年，越长越好。
目前房价在高位，房贷利率也在高位，而目前大多数刚需是有买房需求的。
如果有买房需求，首付如果宽裕的话都会去买房，选20年和30年房贷的区别，就是20年的总利息远小于30年的总利息。
举个例，假定贷50万商贷，贷20年，总利息要接近35万左右，如果贷30年，总利息要接近52万左右。但是30年的每月月供压力是小于20年月供的。
当然，现在主流观点是，银行贷款能申请多少就申请多长，这次不贷以后就不好贷了，这是屁话，且不说支付宝和京东都有信用贷款可以用，现在各大银行都有相应的小额贷款可以应用，且利息有的比支付宝都低，所以找银行贷款，省钱才是硬道理！
有人可能要建议了，房贷贷出来投资理财啊，废话，目前房贷利率基本在5.8%以上，而目前最保本的电子国债和大额存款都在4.3%不到，怎么投资，如果要用来炒股或者搞其它理财，本金能否保证能不一定，这是后话！
贷上20年，总利息快要接近本金的70%了，这就是买房20年的总时间成本，好好努力，不但要建议题主按时还贷，以后资金宽裕了到时候申请提前一次性还清，省点房贷利息！
方便计算，假设纯商业贷款70万，利率85折，4.11%，中国人平均贷款时间是8年，也就是说不管你贷款20年还是30年，我们计划在第八年到第十年的时候能够一次性还清剩余贷款了。
下面开始计算：
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贷款20年
附图1
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贷款30年
附图2
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第八年提前结清
20年
附图3
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第八年提前结清
30年
附图4
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得出的结论是：
在第八年你把所有钱还清了。
如果你贷款是20年：***还款：992588，约99万，前八年还了47.7万，第八年一次性拿出51.5万。
如果你贷款是30年：***还款：1014728，约101万，前八年还了39.8万，第八年一次性拿出61.6万。
也就是说你每个月少还800块钱，减轻压力，结果就是8年后一次结清的时候总价多付出2万（利息），当然前8年每个月少还的800也是要一次性补上的，差价***计10.1万元。
也就是说贷款30年的人，用了2万元，买了8年内的还贷压力稍微轻松点。
所以建议是：如果贷款还贷压力不大，选20年；
如果本来买了房子后还款压力很大，那选择30年，国家给你时间努力奋斗。
八百块有什么意义，大概就是你一个月吃食堂的饭钱，有时候人就差这口饭。
那么怎么选合适的贷款年限？
每月家庭收入，减去开支后，留下必要的储备资金（买车的、看病的、 旅游 的、人情礼节的），每个月看看有多少可以用于投资理财，如果你找不到高于期望值高于4.11%的理财项目，那么这些钱可以都用来还贷款，根据这个反向选年限。
但是，比如你会炒股期货，虽然不稳定，但是整体期望值在4.11%以上，那么选择贷款年限越长越好，你可以跑赢银行贷款利率。
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指导意义：
目前 社会 的年轻人：在步入 社会 的最开始的时候，有潜力，有动力，但很缺钱，要买车，买房，装修，结婚，经济压力巨大，但是时间站在我们这边，选择贷款30年，给你奋斗成长的空间，希望你能够快速成长。
家庭条件优厚的，不差钱的，全款吧（玩笑话，投资理财配置下回再说）
更新
2018年6月，我因为某些原因不得不投资了一套房，利率上浮，5.88%现金50万，贷款110万。已经是高位接盘的节奏了。
50万的投资利息4% 算 2万
110万的贷款利息 6.5万
所以如果房价的账面价格能够以每年8.5万的价格上涨，我就不会亏。
全国账面通货膨胀率是4%多
实际的通胀率不止这个数
所以，从通胀的角度讲，房价每年都应该涨6.5万。
以上推论短期内不一定实现，大周期来看，5-10年，还是能赚的。
所以买房投资，可以说是买一个保险，和搏一个未来的船票。
当然，这个跟买什么房子跟重要，不要买泡沫太大的房子，起码要人口净流入，北上广深周边价值洼地，自己杠杆低点，不容易爆，可以投资
作为一个在地产行业呆了十几年的业内人士，先说结论： 90后，无论处在任何情况下，都选30年好。
三方面的原因：
第一，房贷是你这这辈子能借到的最便宜的钱。所以能贷多久贷多久、能贷多少贷多少。