在投资决策过程中，最重要的是对景区的资源和开发价值进行整体评估。投资者在与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家提交旅游项目投资可行性研究报告或旅游项目投资价值评估报告，作为决策依据。
2.合同签署
旅游景区的开发一般涉及风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园乃至世界自然文化遗产。对于这些资源，会有一些不适应市场经济发展的非产业法规，对旅游投资者非常不利。旅游特许经营权是投资者必须合法控制的核心，包括门票收益权、景区开发招商权、核心土地购买权等。如何签订合同，要求政府负责配套设施建设(尤其是交通、水电等。)需要经验和技术。另外，在签订合同的时候，要划出红线，确定项目的开发用地和建设用地。
3.组织管理结构
签约后，运营方(即原投资方，签约后将转型为运营方)应立即组建开发管理团队，建立开发运营的管理框架和管理制度。管理框架应包括三个方面:前期工作部、建设管理部和开业运营部。前期工作部主要负责项目开工前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划和规划设计；编制文件报政府相关部门审批，向社会招商。以项目经理为首的施工管理部负责项目施工过程中的施工准备和管理，确保项目按设计要求和合同要求完成。开业运营部负责景区开业的营销策划，办理开业手续，落实景区运营所需的人、财、物，提高景区的经济效益和社会影响力。
4.产品规划(项目设计)和项目运营规划
与旅游策划不同，产品策划(项目设计)和项目运营策划主要用于解决主题定位、市场定位、游憩模式设计、收入模式、营销模式、运营模式、利润估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询公司提供旅游项目总体规划报告和旅游项目开发运营方案。为充分配合申请国债、政府资金、银行融资、战略投资者和子项目投资者招商引资，应编制旅游项目建设可行性研究报告。
5.规划
产品规划完成后，或同时聘请专业机构编制旅游发展总体规划，或直接编制控制性详细规划(包括部分需要立即启动的区域的修建性详细规划)。新建项目必须先进行旅游规划并确定规划条件，再到规划主管部门办理建设用地规划许可证后，方可委托专业机构进行景观和建筑设计。
6.设计
在办理建设用地规划许可证或者编制规划后，应当委托专业的旅游规划设计单位对旅游景区的景观和部分建筑进行设计。主要包括景区大门、游客服务中心、停车场、休闲景观节点、景观小品等。设计的基本程序是勘测-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。
7、政府批准推广。
通过政府的各种审批很重要。其中，国家发改委立项，批复可行性研究报告，审查规划，发起并申请市、省、国家重点支持项目，申请国债项目、农业项目、旅游项目等专项支持；由计划委员会批准；土地规划审批；建设用地招标、拍卖、悬挂和征用；合同中政府承诺的履行情况；审查施工图纸；施工准备和施工审批等。非常复杂。
8.资本运营和投资促进
项目建设资金不能完全依靠企业自有资金，要积极进行融资招商，用少量种子资金启动项目，用项目融入建设资金。
9、施工准备和工程施工
协调以项目经理为首的各方，监督和控制项目的进度和质量，确保项目按设计要求和合同要求完成。旅游项目主要包括景区基础设施建设、景观建设、接待设施建设和游乐项目建设。项目竣工后，项目法人应组织验收工作。
10，打开操作
项目建设完成到开业运营还有很大差距。开业运营需要完备的人员和财产，以及可行的营销方案。大量服务人员，包括导游(讲解员)、技术维护、环卫人员、保安、营销人员等。，要求景区开放，并有完整的旅游标识系统、旅游卫生系统(厕所、垃圾箱、污水处理等)。)，旅游安全保障体系、游览服务体系、游客接待服务体系需要建立。以上大部分都是软件建设，只有通过规则、流程、培训等管理工作才能投入运营。是开放营销的重要目标，其中建立专业的营销团队是疏通渠道、开展品牌推广和促销活动的基础。一般来说，旅游景点在开业后的1-3个月内可以正式进入运营阶段。正式开放一年以上的旅游景区(点)，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。
1的定义
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旅游开发是指人们为了发掘、改善和增强旅游资源的吸引力而致力于进行的探索和建设活动。
2发展原则
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旅游资源开发和景区布局的原则
(1)特征原理。开发利用旅游资源的实质是发现、发掘和利用旅游资源的特色。已开发的旅游资源既要保持原有特色，又要使原有特色更具特色、创新性和开发性，绝对避免原有特色被已开发的旅游资源破坏。
(2)原则* * *。就是这个旅游项目，伴随着另一个旅游项目而生。* * *旅游资源的性质包括自然资源和自然资源、自然资源和文化资源、文化资源和文化资源，不同的旅游项目，其* * *诞生现象是不同的。
(3)联网原则。旅游是一个扩展的网络，也是一个自然的网络。事实上，如果一个地方有独特的旅游景点，即使被人拦下来，游客还是会千方百计去参观，千方百计解决道路差、食宿不便等问题。
3发展理念
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1，寻找产业链联动的解决方案
旅游发展需要实现食、住、行、娱等旅游产业链甚至跨旅游产业链的联动发展。以景区为例，一方面可以使景区摆脱对门票经济的依赖，另一方面可以构建更加完善的产品体系，满足游客日益个性化的需求，提升景区的综合经济效益。
2.用实证科学手段深入研究细分市场。
对市场的了解程度决定了旅游项目或旅游产品的科学程度。在规划设计的前期，通过实证科学的手段，深入研究市场特征，尤其是老年人、自驾游等细分市场，为后期的产品和游憩设计提供详实有效的参考数据。
3、以人为本，设计游憩模式。
旅游的主要消费者是游客，所以无论是旅游线路、游乐项目的设计，还是休闲购物设施的布局，都必须是人性化的形式，符合游客的旅游习惯。
4.追求原创和奇特，形成独特的卖点。
市场竞争的加剧和游客旅游需求的不断提高，促使旅游区不能保持平庸，而要在市场和资源的基础上尽可能地发挥创造力，形成区别于其他旅游区的独特卖点。
5.深挖地理脉络和联系，以情景体验设计产品。
除了资源，一个旅游景点最不可复制的就是当地长期发展后遗留下来的脉络、脉络和人脉，这也构成了游客被吸引的深层次原因。因此，在设计产品时，需要深入挖掘当地的地理、文脉、人脉，用情景化、体验式的设计手法表达出来，让游客真正感受到、体验到。
6.“跟着走？品牌整合营销传播技术”，创新旅游营销。
随着科技的发展和行业的融合，一些新兴的旅游营销模式正在涌现。微博、微电影、四格漫画、定制营销等时下流行的营销方式都可以用来为景区服务。各景区要顺应时代潮流，创新营销模式，实现旅游景点价值最大化。
7.遵循行业特点，再造管理流程，提高效率。
与其他行业相比，旅游业有其独特的特点。景区可视为一个独立的企业，其管理应在吸收其他企业管理流程和模式的基础上，遵循行业特点，实现创新，提高效率。
8.以投资人和银行为导向，包装产品，实现融资。
绝大多数风景名胜资源归国家所有，但如果仅仅依靠政府，无论是初期开发还是后期运营都不可避免地存在不足在我们看来，政府在保留国有资源权利和监管整个景区的基础上，放开经营权，甚至依靠资本市场的力量来推动景区的开发建设，无疑是最快最有效的途径。
4发展模式
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旅游资源开发与保护模式
1，为保护而保护。这是否定的，已经被实践否定了。为保护而保护是文物部门的责任，而不是地方政府的目的，尤其是旅游的目的。
2.为发展而发展。这是盲目的，是小农意识。
3.为保护而发展。如果这个景观是独一无二的，独一无二的，不可再生的，那就必须通过保护来开发。
4.为发展而保护。可以选择在政府严格规划的前提下，以企业为主体进行开发。
5发展主体
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旅游资源开发的主体
第一，发展完全以企业为基础。
第二，政府和企业进行垄断性开发。
第三，完全由政府开发。如城区古村落改造、水体保护等。
重要旅游资源应采用后两种开发模式。
6开发内容
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旅游开发的内容
1.开发和挖掘旅游资源的价值和功能
2.景区和景点的具体规划设计
3.提高旅游目的地的可达性
4.旅游配套设施的建设和完善
5.旅游资源的保护与更新
6.人力资源开发
7.保护自然生态
7旅游规划
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新思维:旅游业呼唤“人文精神”的回归
如何做旅游，要把握旅游的脉络和本质。在经历了经济和文化的视角之后，旅游应该回归到对人的本质需求的满足，旅游发展也应该以人为本，从人文主义的角度把握方向。
近30年来，随着中国经济社会的快速发展，旅游业已经成为时代的需求、政府关注的行业和企业的投资热点。的确，旅游业具有强大的经济作用，可以促进消费，推动经济结构调整，增加地方税收，促进就业，增加当地居民收入，促进相关产业发展。旅游业备受关注，因为它已经成为一个巨大的经济产业。
人们对旅游行为和旅游产业的广泛关注，正是由于其突出的经济效应，但旅游的本质属性在于其文化性。正是人们准确地认识到了这一点，各地纷纷强调特色文化在发展旅游经济中的重要性。各地的旅游发展都在沿着各自文化的特色发展，旅游产品百花齐放，人们的旅游过程实际上变成了一场与其居住地相同或不同的文化盛宴。旅游发展规划的文化导向，让全国各地的旅游业走向辉煌与浪漫。
但同时，过于强调文化和文化复制，会导致一种极端的泛文化误解！旅游业的发展必须回到它的根本出发点，即满足人的需求。这里不需要从哲学、心理学或者经济学的角度来讨论为什么要坚持以人为本或者人文主义来发展旅游。我们只谈在经历了从经济学和文化学认识旅游的阶段后，从人文主义的角度思考旅游的发展。
从这个角度来说，旅游其实就是一篇做人的文章！
新视角:旅游规划应关注“人居与人文”
从人文视角思考旅游发展，必须围绕旅游行为的核心主体——旅游者，构建人文旅游发展观体系。如果从客体和主体两方面来思考，旅游其实是在编织和讲述两个“人”的故事，即人居和人文。
栖息地，建造我们的* * *家园。
家乡也好，客居也好，人不选择一个作为自己的生活空间是活不下去的。建设一个旅游目的地，首先是建设一个高质量的生活环境。但这里的人既包括游客，也包括当地居民，还有政府和运营商。当然，前两个尤为重要。
从当地居民的角度来看，旅游目的地应该是当地居民安居乐业的家园。在人居环境建设中，首先解决当地居民的问题，使他们安居乐业，是必要的，也是最好的途径。随着旅游目的地的发展，项目建设需要占用大量土地。对于当地居民来说，如何安排他们的住所，如何让他们找到工作，是旅游业发展初期需要处理的一个重大问题。有些政府和开发商只是搬迁和补偿，没有考虑他们的持续生活和发展，这显然是不可取的。将居民融入旅游系统才是正确的解决方案。
从游客的角度来看，旅游目的地应该是他们的第二生活空间。旅游本身是一种生活方式，但不是正常的生活方式。旅游目的地作为生活方式的重要组成部分，应该满足旅游者追求差异和特色、体验邂逅和逃避的要求。这种生活空间具有休闲度假的吸引力，吸引游客重复消费。
无论是安居乐业的地方还是第二生活空间。作为人居环境的建设，旅游目的地的自然环境和社会经济区位是非常重要的先天因素。通常大中城市或小城市周边自然环境好的旅游目的地会有更好的发展前景。
对人性和如何玩的思考和评论。
由于特定的内向性格等因素，东方人对人性的研究和评论是含蓄的，隐忍的，曲折的。那么，浪漫闲适的旅行需要我们直面人性。吃喝玩乐，追求自由，都是人的本性。在特定的社会背景下尽可能地发现和满足人的需求，是旅游创意和旅游项目设计的核心内容。这种对人性的满足其实可以用一个“玩”字来形容。旅游发展就是要处理“怎么玩”的问题
第一，吃、住、行、游、购、娱都可以很好的注解，尤其是后三者，纯粹的好玩；前三者是人的基本需求，但在旅游开发中，吃、住、行都各具特色，逐渐上升到值得玩味和精致的层次；
二是人们喜欢玩新、奇、特的东西，可以从异地引进，也可以在旅游开发中创新；
第三，人们带着鲜明的文化品位“玩”。在旅游开发中，要有文化的深度，深入琢磨地方特色文化，挖掘历史场所的深厚文化，达到雅俗共赏的程度。旅游产品，只有做到这种特色文化的深度，才有核心竞争力和持续的生命力。近十年来，旅游本质的文化理论和旅游发展的特色文化取向，抓住了人们对特色文化品位的需求；
第四，“怎么玩”还包括和谁玩，也就是玩的群体问题。人是社会人。在旅游开发中，自然要发展特定的团体旅游，创造特定的社会环境和产品，准确定位，满足市场的要求，事半功倍。比如温泉旅游产品设计中的秘汤，各个旅游目的地的会所等。，都考虑这种小众市场问题。
新观点:旅游解决“人的需求”
旅游是一种服务业，首先是对人的研究，人文发展思想是旅游发展中的重要方向之一。我们要思考与旅游相关的各类人群，比如游客、开发商、当地居民、政府、其他组织以及我们这些从事旅游咨询和策划的人，也要站在各类人群的角度思考我们的旅游项目和旅游策划方案，真正满足各类人群的需求。
旅游规划首先要研究各类人群的需求，从他们的角度去设计产品，这样才能做好旅游规划。